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在一代老香港东说念主的顾忌里，传统的市井（即菜市场）每每大地湿滑、布局散乱。尽管是他们逐日必访的场所，却也未免对这么的环境心生动怒。
然而，当你走进九龙乐富市井，看到的却是另一番餍足 —— 这里窗明几亮、颜色明快，生鲜、蔬果、熟食乃至鲜花等千般摊档井然有条、宾一又迎门，浓郁的生存气味扑面而来。动作领展房地产投资信赖基金（0823.HK，下称“领展”）在中国香港鼓动的逾百项钞票进步蓄意中的代表作之一，乐富市井以其焕然如新的面庞，再行界说了香港市井的体验。
纠正前的乐富市井，法子和布局齐已过期于时间，传统市井“脏乱差”的弊病这里也未能避免。2013年，领展融汇全国各地的得胜锻真金不怕火，全面翻新乐富市井。小到一块砧板的高度，大到合座照明和透风轮回系统，纠正后的乐富市井透澈改变了生鲜市场的形象，让逐日买菜成为社区住户乐享生存的一部分，田户与领展也联袂共赢。
乐富市井的更正，仅仅集团以前20年征程的一个缩影：限度2025年3月31日，领展已从香港特区屋邨民生零卖物业的照应者成长为手合手154项钞票、物业组合价值达2,260亿港元、踪影遍布大家的亚洲REITs（房地产投资信赖基金）之王。
一个熏陶蓄意
时辰回到2005年。那时香港房委会决定分拆部分屋邨零卖物业及泊车场，打包成立香港市场首个REITs并在香港交游所上市。恰是这个斗胆的熏陶蓄意，让领展（时称领汇）应时而生。
成立之初，领展的架构和性质就决定了其不同于惯例地产商的买卖模式。天然同为买卖机构，领展并弗成靠出售物业赚钱，而需炼就“内功” —— 重点提高现存钞票的运营成果终端存机增长，通过平安的房钱收入和物业价值增长为基金单元持有东说念主带来往报。
跟着本身业务的发展和市场环境的变化，领展的买卖模式不断演变，冉冉从单一市场营运单一钞票类别的房托基金，成长为多元化的钞票照应东说念主，照应和投资跨区物业钞票，从而有助裁汰特定市场风险对收益的冲击和提高合座物业组合的韧性，穿越经济周期为基金单元持有东说念主带来不断、平安的答复。
领展的物业组合涵盖多个钞票类别，包括零卖、办公室、泊车场和物流等，钞票疆城也从香港特区延迟到了中国内地、新加坡、澳大利亚和英国四个跨区域市场。限度2025年3月31日，以钞票价值计，香港特区、中国内地及国外市场在集团合座物业组合中的比重诀别为75%、14%和11%。
突破领域的“房托+”
比拟自后者，领展的起步并阻难易。从香港房委会手中一次接过多达180个市集和泊车场，那时的估值约为338亿港元，天然钞票限制可不雅，但何如让这些物业直率荣达，成为领展上市后需要措置的第一齐题目。历程全面评估后，领展定下优先纠正的名单，启动践诺大限制的钞票进步蓄意，按当代建筑程序对老旧物业进行合座翻新。
乐富市井和大埔大元市井恰是首批试点物业。看似毛糙的市井纠正蓄意，背后和会了多重巧想：参照西班牙巴塞罗那市场的空间布局，模仿法国肉铺承袭红灯照明突显肉质鲜度，学习超市在进口处安排颜色缤纷的生果和鲜花摊位，更为摊主提供货物陈设指引和饱读舞普及电子支付，通过层层细节改变东说念主们的买菜体验。
跟着锻真金不怕火积存，领展冉冉在钞票进步领域酿成了独具特色的模式 —— 要升级硬件，更要聚拢物业名堂处所的区位和社区东说念主口、文化本性进行再行定位，为周边住户量身打造“东说念主文生存圈”。
换句话说，市集弗成仅仅“购物盒子”。在东说念主口年青的社区，TKO Spot把市集户外区域变成了大型空中户外通顺体验场面；慈云山中心则对准家庭需求，将户外空间扩建成设有飞天滑水梯和嬉池塘的水上乐土。
在历史悠久的社区，市集的当代化则要与顾忌同业，黄大仙中心借古迹元素重塑空间；赤柱广场聘用把昔日海盗出没的传说化作海盗船长题的游乐法子，把市集本身变成网红打卡地。
藉此模式，物业的后劲被充分挖掘。领展先后完成的100多个钞票进步名堂，平均投资答复率高达18%。雷同得益颇丰的，还有田户、社区和周边住户。当失业文娱和购物空间变得更称心肤浅，社区增多了新的行径场面，东说念主们与社区的相连也更精致。
在钞票限制稳步进步之际，2014年，领展成为香港市场首个纳入恒生指数的REIT。一年后，在第二个十年启步之际，领展的策略重点启动从内生增长转向多元驱动的外生膨胀，承袭成立合伙公司、购入少数股权和发展物业名堂等不同的照应和投资结构，接纳办公楼及物流法子等新的钞票类别，并启动走向香港特区除外的市场。
2015年，领展初次进军中国内地市场，四年后，再买下位于悉尼市中心的甲级写字楼100 Market Street，启动布局国外市场。于2025年3月31日，领展持有的物业已袒护大家五个市场，成为限制最大、钞票组合多元化进度最高的港股REITs。
连年，领展迈出更大的转型次序，从传统REIT走向“REIT+私募基金照应”双线并行的概述伙产照应者，垄断外部老本放大钞票照应限制，以20年的运营才略和平台上风提供“房托+”投资有计算，赋能老本协作伙伴，同期锁定穿越周期的持重答复。
搅拌内地零卖的鲇鱼
2015年，领展通告收购北京中关村领展广场（前称泰西汇购物中心）时，刚巧中国内地市场电商爆发、线下零卖步入转机的进犯节点。当商品垂手而得时，体验式消耗与社区互动就成为线下市集破局的关键，而这刚好是领展长处。
十年时辰千里淀出的存量纠正锻真金不怕火，在不断改进中被领展复制到了北上广深四个一线城市，酿成内地市场”品牌策略+IP化”的双轮驱动模式，勾画出各具特色的东说念主文和支吾生存圈。
在科技波浪源起的中关村，领展围绕“新”这个关键词，把北京中关村领展广场纠正为年青白领和学生的“新潮领地Trendy Hive”。市集里面硬件全面升级，通过分层主题化想象终端天然分流，并延长消耗者的平均停留时辰；外部，通过敞开式外摆和模块化休息区突破买卖空间与城市街说念的物理领域，成为生存和责任空间的天然延迟。
如今，北京中关村领展广场依然成为海淀区的”首店收割机”，年青、通顺、潮水的定位也赢得了消耗者的招供，本年15周年店庆时刻，获近6,000万的媒体曝光量，市集私域社群同比大增300%。
北京通州领展广场则侧重家庭消耗需求与城市文化和会。物理层面上，引入领展在内地运营老到的”Foodie+”好意思食街IP，为消耗者带来更多好意思食和生存样式的新聘用；纠正的同期在建筑里面买通贫困，取销冷区痛点的同期开释出更多分享空间，打造集装箱式下千里广场，成为运河文化节等土产货文化行径的载体，纠正区域的品牌数目同比纠正前增多了20%。
视野转朝上海 —— 左近热门旅游景点七宝古镇旁的上海七宝领展广场，通过升级硬件法子，同期借助千般主题行径的举办，将古镇的独到魔力在买卖空间中终端二次放大。市集曾推出如“打卡七宝在地文化标本墙”、“从落叶花卉窥见千年古镇”等特色行径，不断挖掘土产货文化资源，为买卖空间注入深厚的东说念主文内涵。
历经十年，领展的内地疆城当今依然袒护了6个一线城市零卖物业、1个办公楼和5个物流物业。这一串数字，是对内地经济韧性与消耗后劲的长久信心投票，亦然领展多元化物业组合的进犯构成部分。
在迈向第三个十年之际，全国正迎来变局时刻，创造卓越周期的平安收益濒临更大挑战，市场的互联互通也可能带来更多机遇。将来，领展仍会不断优化物业组合和转变战术，但唯独不变的是启程时的初心：为基金单元持有东说念主及利益联系者创造永恒价值和可不断收益，让买卖价值与社区活力同步增长，让每一次纠正齐成为住户生存质料的长久红利。
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